论预约合同违约救济
摘要
随着预约合同在我国实践中的广泛应用,预约合同的违约救济成为一个越来越值得关注的问题。预约合同违约救济以违约认定为前提,违约认定又要以合同的效力认定(即认定当事人受到怎样的合同义务约束)为基础。效力认定为违约救济服务,违约救济是效力认定的最终目的。2012年颁布的买卖合同解释首次从法律意义上对预约合同的概念与形式予以承认,但是并未涉及预约合同的效力认定问题,使得司法实践中法院就预约合同效力认定存在多种裁判态度。针对学界现存的视为本约说、应当缔约必须磋商说以及内容决定说四种学说争议,应采内容决定说,并以内容决定思路解决预约合同违约救济中存在争议的继续履行的适用、违约赔偿的范围等问题。
引文
[1]宋晓明,张勇健,王闯《.关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的理解与适用[J].人民司法,2012(15).
[2]张家勇.探索司法案例研究的运作方法[J].法学研究,2012(01).
[3]陆青《.买卖合同司法解释》第2条评析[J].法学家,2013,(03).
[4]韩强.论预约的效力与形态[J].华东政法学院学报,2003(01).
[5]海尔穆特·库齐奥.动态系统论导论[J].张玉东译.甘肃政法学院学报,2013(07).
[6]刘承韪.预约合同层次论[J].法学论坛,2013(06).
[7]王利明.预约合同若干问题研究——我国司法解释相关规定述评[J].法商研究,2014(01).
(1)《买卖合同解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
(2)案例来源于最高人民法院公报网(http://gongbao.court.gov.cn),最后访问日期2019年1月7日。笔者在2000年(合同法颁布后的第一年)至2018年间共207期488个公报案例中,选出了与本文主题相关的5个案例,分别为2006年第8期戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金案(“戴雪飞案”),2008年第4期仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案(“仲崇清案”),2011年第8期俞财新诉福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖(预约)合同纠纷案(“俞财新案”),2012年第11期张励诉徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案(“张励案”),2015年第1期成都迅捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案(“迅捷案”)
(3)《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。
(4)《商品房买卖合同解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
(5)《合同法解释(二)》第一条当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。
(6)《合同法》第十二条合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:当事人的名称或者姓名和住所;标的;数量;质量;价款或者报酬;履行期限、地点和方式;违约责任;解决争议的方法。
(7)《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
(8)《合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。
[2]张家勇.探索司法案例研究的运作方法[J].法学研究,2012(01).
[3]陆青《.买卖合同司法解释》第2条评析[J].法学家,2013,(03).
[4]韩强.论预约的效力与形态[J].华东政法学院学报,2003(01).
[5]海尔穆特·库齐奥.动态系统论导论[J].张玉东译.甘肃政法学院学报,2013(07).
[6]刘承韪.预约合同层次论[J].法学论坛,2013(06).
[7]王利明.预约合同若干问题研究——我国司法解释相关规定述评[J].法商研究,2014(01).
(1)《买卖合同解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。
(2)案例来源于最高人民法院公报网(http://gongbao.court.gov.cn),最后访问日期2019年1月7日。笔者在2000年(合同法颁布后的第一年)至2018年间共207期488个公报案例中,选出了与本文主题相关的5个案例,分别为2006年第8期戴雪飞诉华新公司商品房订购协议定金案(“戴雪飞案”),2008年第4期仲崇清诉上海市金轩大邸房地产项目开发有限公司合同纠纷案(“仲崇清案”),2011年第8期俞财新诉福建华辰房地产有限公司、魏传瑞商品房买卖(预约)合同纠纷案(“俞财新案”),2012年第11期张励诉徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案(“张励案”),2015年第1期成都迅捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案(“迅捷案”)
(3)《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。
(4)《商品房买卖合同解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。
(5)《合同法解释(二)》第一条当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。
(6)《合同法》第十二条合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:当事人的名称或者姓名和住所;标的;数量;质量;价款或者报酬;履行期限、地点和方式;违约责任;解决争议的方法。
(7)《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
(8)《合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。